文：乐居北京克而瑞深度智联北京合伙机构总经理何涛
2026北京土拍，真正能闭眼拿的内城好地不多。丰台区蒲黄榆一里、四里危改FT00-0506-0017地块一挂出，就注定是全场焦点——二环至三环之间、双地铁、成熟配套、小体量、低密，还带着明确代建要求，是典型“小而精、稳赚、快销”的核心区稀缺宅地。
这宗地没有悬念、没有内卷、没有模糊空间，谁拿谁做改善爆款。今天一次性把竞品、二手房、存量、产品、房企、案名全部讲透。
一、先看地块硬指标：内城少见的“舒服指标”
位置：丰台区蒲黄榆，紧临蒲黄榆路，近二环，核心内城地段
用地：R2二类居住用地
总用地面积：9820.167㎡
地上规模：19837㎡，容积率2.02，限高45米
起价：9亿元，经营楼面价53493元/㎡
预申请时间：2026.4.20–2026.5.1917:00
代建要求：配建3000㎡派出所+11米宽街坊路，无偿移交
一句话总结：地小、密度低、位置绝、门槛不高、确定性极强。
⚠️唯一硬伤必须提前说：
地块紧邻蒲黄榆路，又靠近二环，未来车流噪音会是贯穿全周期的销售抗性，产品规划必须提前规避。
二、竞品格局：区域几乎无对手，只和金茂错位打
整个蒲黄榆–方庄–东铁营板块，新房只有一个直接竞品：
金茂璞逸丰宜
主力户型：135–190㎡纯改善四居
均价：约9.46万/㎡
客群：1200万以上高端改善
库存：仅剩200余套
其他项目基本构不成威胁：
卢沟桥、小瓦窑：7–8.5万/㎡，距离远、圈层不匹配
万泉寺待拍地块：未来预期10万+，价格区间完全错开
结论很直白：
这块地未来入市，新房市场几乎没有分流，只要不和金茂正面硬刚大户型，就是躺赢格局。
三、周边二手房&存量：改善彻底断供，新房一骑绝尘
1）二手房价格梯队（1km范围）
蒲黄榆一里：约7.64万/㎡（2000年次新）
蒲黄榆四里：约7.1万/㎡
90年代普通住宅：6.3–6.5万/㎡
老公房：4–5.5万/㎡
板块二手房在售总量仅300–400套，最大问题是：
次新极少、大户型极少、高品质改善彻底断供。
2）市场存量：供应少到夸张
区域新房：仅金茂一盘，库存见底
本地块可售：剔除3000㎡派出所，住宅仅约16837㎡
套数预估：120–140套
典型小盘快销，供需极度友好，几乎不愁卖。
价格支撑非常扎实：
周边次新7.1–7.6万/㎡，本项目未来售价8.5–9.5万/㎡完全站得住。
四、未来产品预判：错位金茂，做刚改+改善黄金户型
结合容积率2.02、限高45米、临路噪音、成本楼面价5.35万，产品路线几乎锁死：
1. 定位：内城精致改善小盘
2. 建筑：9–12层小高层，低密舒适
3. 主力户型：120–144㎡三居/四居
避开金茂135㎡以上大平层
总价控制在1000–1300万，承接最大批改善客群
4. 规划重点：
临路楼栋放公区/配套，好户型靠内
必须高配隔音玻璃，弱化噪音抗性
5. 风格：现代简约/新中式，小而美、重质感、强收纳
不搞豪宅、不堆科技、不做大园林，稳健改善、快周转、高流通。
五、最有可能拿地的房企：国企央企主场
这块地9亿起价、保证金仅500万，资金门槛不高，但代建派出所+街坊路，非常吃政企协调与开发稳健度。
第一梯队（概率最高）
首开、北京建工、天恒
深耕丰台、熟悉危改旧改
政企沟通顺、代建经验足
小地块快周转能力强
第二梯队（概率次之）
中海、华润
产品力强、擅长内城小盘溢价
能把噪音、小体量做成可控项
基本排除
民营房企——内城地块更重稳健，民企介入概率极低。
六、案名猜测：偏城芯、改善、静谧、地域感
结合蒲黄榆区位+危改更新+小而精气质，案名大概率走这类路线：
蒲黄誉府
丰宜和颂
璞玥丰台
宸悦蒲黄
锦宸里
和悦丰棠
简约大气、带地域、显品质，一眼就是改善盘。
七、总结：2026北京土拍“闭眼拿”级别的好地
蒲黄榆0017地块，是今年市场上风险最低、确定性最强的内城宅地之一。
地段不可复制：二环–三环，双地铁成熟配套
竞争极度温和：仅一个竞品，可完美错位
存量缺口巨大：改善断供，120–140套根本不够卖
产品清晰：120–144㎡刚改改善，流通性拉满
噪音唯一短板：可通过规划完全规避
唯一需要注意的就是：别抢太高溢价，底价或小幅溢价拿下，就是稳赚。
对开发商：积极参拍，快开快卖。
对购房者：未来入市，闭眼冲，内城低密新房卖一套少一套。
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